公摊面积“卷”出新花样:开发商“赠送”面积,得房率超100%!
元描述: 公摊面积一直是购房者关注的焦点,近年来,多个城市通过放松建筑设计规则,允许开发商“赠送”阳台、露台等半开敞空间,部分项目实际得房率甚至超过100%。本文将深入探讨“零公摊”背后的政策和市场逻辑,以及头部房企在“竞品质”中如何抢占先机。
引言:
“公摊面积”作为购房过程中绕不开的话题,一直引发着热议。近年来,随着房价居高不下,购房者对实际使用面积的关注度越来越高,而“零公摊”也成为了部分开发商的营销利器。然而,开发商“赠送”面积就能真正实现“零公摊”吗?这背后隐藏着哪些政策和市场逻辑?本文将从多个角度,深度解读“零公摊”现象,为购房者提供更全面、更理性的参考。
“零公摊”的兴起:多城政策松绑,开发商“卷”出新花样
政策“松绑”:
近年来,多个城市陆续出台了相关政策,放松了建筑设计规则,为开发商“赠送”面积提供了更多空间。这些政策主要包括:
- 放松阳台尺寸限制: 允许开发商设计更大面积的阳台,并将部分阳台面积计入可售面积。
- 鼓励露台等半开放式设计: 允许开发商设计露台、花园等半开敞空间,并将其面积纳入可售面积,甚至不计入容积率。
- 支持空中绿化面积不计入容积率: 鼓励开发商进行空中绿化,并允许将绿化面积不计入容积率,从而提高项目的得房率。
例如,广州、合肥、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文,通过上述方式,侧面提升项目得房率。更进一步的是,湖南湘潭更是直接支持按套内面积计价销售,为“零公摊”的发展提供了更大的空间。
开发商“卷”出新花样:
在政策松绑的背景下,开发商们也积极“卷”起了公摊面积,纷纷推出“零公摊”甚至“得房率超100%”的项目,以吸引购房者。这些项目主要通过以下方式实现“赠送”面积:
- 飘窗、阳台“计半”: 将飘窗、阳台等半开敞空间的面积计入可售面积,通常按照一半的面积计算。
- 电梯厅“计半”: 将电梯厅的面积计入可售面积,同样按照一半的面积计算。
- 赠送露台、花园: 将露台、花园等半开敞空间作为赠送面积,吸引购房者。
例如,长沙慧城置业旗下的云起·虔来项目,通过飘窗、阳台和电梯厅“计半”的形式,实现了103%-107.9%的实际使用率。在西安,华润明德润府等项目,也通过“赠送”露台、阳台等面积,将实际得房率提高到100%甚至更高。
“零公摊”背后的市场逻辑:竞品质,更“卷”销售
提升得房率,提振产品竞争力:
开发商“卷公摊”,本质上是为了提高得房率,提升产品对购房者的吸引力。随着市场竞争日益激烈,开发商需要不断提升产品品质,才能在竞争中脱颖而出。而“零公摊”或“得房率超100%”则成为了吸引购房者的一个重要卖点。
变相“降房价”,顺应市场需求:
在各地放宽建筑设计标准的背景下,提高得房率可以变相实现“降房价”的效果。一方面,可以控制总价,吸引预算有限的购房者;另一方面,也能顺应居民对更舒适、更实用的住房空间的期待。
提升性价比,增强定价优势:
即使得房率更高的房子价格略微高一点,但其性价比依然更高。开发商通过“赠送”面积,不仅提升了实际使用面积,也提升了项目的定价优势,使其在市场竞争中更具优势。
头部房企“竞品质”:抢占“第四代住宅”市场份额
“第四代住宅”的崛起:
“零公摊”的流行,也与“第四代住宅”的崛起有关。近年来,业界普遍认为,第四代住宅以“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”为特征,旨在打造人与自然和谐互动的生活空间。
头部房企积极布局:
在“得房率超过100%”的赛道中,保利发展、华润置地、龙湖集团和中铁建等头部品牌房企落地项目较多,他们正通过“竞品质”抢占“第四代住宅”的市场份额。
案例分析:保利发展在北京顺义的“卷王”之路
在北京顺义,保利发展操盘的星宸和煦、颐璟和煦项目,因“100%实际得房率”被市场人士称为北京“卷王”。尽管北京尚未明确出台政策鼓励开发商“零公摊”,但在顺义等非核心区域,在符合报建报规要求前提下,通过“赠送面积”提高得房率的形式具备可行空间。
然而,尽管保利发展在北京顺义推出了“得房率超100%”的项目,但其去化情况并不理想。这说明,仅仅依靠“赠送”面积来提升得房率,并不一定能完全解决项目去化问题。
“零公摊”的利弊:购房者需理性看待
优势:
- 提高实际使用面积,提升住房舒适度。
- 变相“降房价”,降低购房成本。
- 提升项目性价比,增强竞争优势。
劣势:
- “赠送”面积可能存在质量问题,影响房屋使用寿命。
- “赠送”面积的面积计算方式可能存在争议,导致实际使用面积与宣传不符。
- 提高得房率可能导致建筑设计不合理,影响房屋的通风采光效果。
- 开发商的“赠送”面积并非真正无偿,可能已经加在了房价中。
常见问题解答
Q1: “零公摊”真的能完全取消公摊吗?
A1: “零公摊”指的是开发商通过“赠送”面积,将部分公摊面积纳入可售面积,从而提高实际使用面积。但实际上,公摊面积依然存在,只是被开发商“变相”地“赠送”了。
Q2: 开发商“赠送”的面积是免费的吗?
A2: 开发商“赠送”的面积并非真正免费,其成本已经包含在房价中。购房者在购买“零公摊”房屋时,需要仔细了解实际的总价和单价,避免被开发商的营销手段所迷惑。
Q3: 如何判断“零公摊”项目是否值得购买?
A3: 购房者在购买“零公摊”项目时,需要仔细考察以下几个方面:
- 项目的设计是否合理: “赠送”面积的面积计算方式是否合理,是否会影响房屋的通风采光效果。
- 项目的品质是否过关: “赠送”面积的质量是否过关,是否会存在质量问题,影响房屋使用寿命。
- 项目的销售价格是否合理: “赠送”面积的成本是否已经包含在房价中,项目的总价和单价是否合理。
Q4: “零公摊”的未来发展趋势如何?
A4: “零公摊”的未来发展趋势取决于政策和市场需求。如果政策继续松绑,市场需求依然旺盛,那么“零公摊”项目将继续增多。但如果政策收紧,市场需求下降,那么“零公摊”项目的热度将会下降。
Q5: “零公摊”是否意味着购房者就能买到性价比更高的房子?
A5: “零公摊”并不一定意味着性价比更高。购房者需要仔细考察项目的具体情况,综合考虑项目的设计、品质、价格等因素,才能做出明智的判断。
Q6: “零公摊”对房地产市场的影响是什么?
A6: “零公摊”对房地产市场的影响是复杂的,既有积极的一面,也有消极的一面。积极的一面是,它可以提高购房者的满意度,促进房地产市场的健康发展。消极的一面是,它可能导致开发商过度追求“赠送”面积,忽视房屋品质,影响房地产市场的长期稳定。
结论
“零公摊”现象的出现,反映了开发商在市场竞争中不断寻求突破的趋势,也反映了购房者对更舒适、更实用的住房空间的期待。然而,购房者在购买“零公摊”项目时,需要保持理性,仔细考察项目的具体情况,避免被开发商的营销手段所迷惑。
未来,“零公摊”现象将如何发展,还有待观察。但无论如何,购房者都应该保持理性的态度,认真分析项目的优劣,做出明智的决策。